Zemes reversās nomas līgums – iespēja attīstībai

Kopš aizvadītā gada novembra, kad Attīstības finanšu institūcijas ALTUM pārvaldītais Latvijas Zemes fonds sāka piedāvāt iespēju slēgt zemes reversās nomas līgumu, jau noslēgti darījumi par 17 īpašumu iegādi. Tādējādi kopumā fonds iegādājies 270 ha lielas platības Kandavas,
Tukuma, Jelgavas, Dobeles, Rundāles, Limbažu un Jēkabpils pusē.

TEKSTS: Ilze RŪTENBERGA - BĒRZIŅA un Līga BERNĀNE. FOTO: Ieva RUDZUTAKA

Kad idejas motivē meklēt

Viens no pirmajiem, kurš izmantoja piedāvāto iespēju, bija Jelgavas novada zemnieku saimniecības Nārzbūti īpašnieks Juris Ritums. Lai gan viņš sevi sauc par sezonālu lauksaimnieku, jo līdz šim galvenokārt nodarbojies ar graudkopību, saimniekošanu laukos viņš iepazinis jau no mazām dienām. Apzināti lauksaimniecībai pievērsies 90. gadu sākumā, kad paralēli tirdzniecības biznesam Jelgavā nelielās platībās sējis, stādījis un tirgojis dažādus dārzeņus. Brūkot kolhoziem, par sertifikātiem iegādājies 20 ha brīvās zemes, kam nebija pieteikušies mantinieki. Kad šī iespēja beigusies, zeme meklēta un pirkta nu jau par saviem līdzekļiem.

Zemnieku saimniecības Nārzbūti īpašnieks Juris Ritums.

Pašlaik Jura Rituma īpašumā kopumā ir 50 ha zemes, kur audzē graudus: „Tā kā paralēli lauksaimniecībai nodarbojos arī ar tehnikas tirdzniecību, dažādi finanšu rīki bijuši nepieciešami vienmēr. Kā visās nozarēs, arī tirdzniecībā ir savi kāpumi un kritumi, tādēļ jau 20 gadus sadarbojos ar komercbankām. Brīdī, kad izlēmu, ka lauksaimniecībā nepieciešama attīstība, atbalsta iespējas bankās bija izsmeltas.”

Meklējot jaunus atbalsta rīkus, aizvadītajā vasarā J. Ritums vērsies finanšu attīstības institūcijā ALTUM, vaicājot, vai tā nepiedāvā saimniekam pārdot savu zemi ar iespēju to vēlāk atpirkt. „Tad arī uzzināju, ka Zemes fonds gatavo jaunu piedāvājumu – reverso zemes nomu, kuru nedomājot biju gatavs izmantot,” viņš atzīst.

Lauksaimniecībā izmantojamā zeme, kuru iegādājas Latvijas Zemes fonds ar atpakaļpirkuma līgumu, tiek iznomāta pārdevējam uz pieciem gadiem.

Zemes reversās nomas līguma slēgšana nav sarežģīta, uzsver zemnieks. Galvenais – uzrādīt veiktos nodokļu maksājumus, biznesa struktūru un plānoto biznesa attīstību. Juris Ritums: „To, ka lauksaimnieciskā darbība tiek veikta, Zemes fonds redz pēc datiem Lauku atbalsta dienestā. Ir svarīgi skaidri iezīmēt plānoto attīstību, kurai nepieciešami finanšu resursi. Gribu pievērsties bioloģiskajai lauksaimniecībai, veidojot augļudārzu un ogulāju stādījumus. Lai to īstenotu, 19 ha pārdevu Zemes fondam. Vienlaikus ir noslēgts arī nomas un zemes atpirkšanas līgums. Plānoju, ka jau pēc diviem gadiem zemi varētu izpirkt un tā atkal būtu manā īpašumā.” Juris Ritums atzīst, Latvijas Zemes fonda piedāvājums ir ātri un vienkārši izmantojams, saimnieka vērtējumā − arī izdevīgs.

Ir skaidrs, ka zemes pārdošana ikvienam saimniekam ir pats pēdējais un negribētākais solis. Taču Juris Ritums uzsver – ja vien ir skaidrs redzējums par saimniecības attīstību arī pēc vairākiem gadiem, reversās nomas līgums ir izcils rīks mērķu ātrākai sasniegšanai: „Jau pārdodot zemi, esmu noslēdzis reversās nomas un zemes atpirkuma līgumu par konkrētu atpirkuma summu. Es skaidri zinu nosacījumus, ar kuriem man tuvāko piecu gadu laikā jārēķinās – kādi procentu un ceturkšņa maksājumi paredzēti. Taču pats būtiskākais – jau slēdzot līgumu, zināju, par kādu summu zemi varēšu atpirkt, – tirgus svārstības to vairs neietekmēs.”

Tā kā zemes reversās nomas iespēja tiek piedāvāta vien divus mēnešus, lauksaimnieki par to vēl īsti nezina. Tomēr Juris Ritums norāda – kaimiņu saimnieki jau apvaicājušies, kas ir tas rīks, ko viņš izmantojis nepieciešamo finanšu iegūšanai. Vaicāts, vai nebiedē iespēja, ka zemi var neizdoties atpirkt, viņš atbild noraidoši. Turklāt pat izceļ pozitīvo gadījumam, ja kādam ar šādu situāciju nāktos saskarties: „Ja īpašums ieķīlāts komercbankā un rodas problēmas ar kredīta atmaksu, gaidāma tiesvedība, piedziņas procesi, kas vērsti varbūt vēl arī uz citu īpašumu. Savukārt, ja piecu gadu laikā tomēr nevari atpirkt zemi no Zemes fonda, pēc šī termiņa tu esi brīvs no saistībām – zaudē tikai nomāto īpašumu, kas pieder fondam. Vienīgie zaudējumi, kas šajā darījumā rodas, ir tie 10 %, kas tiek atvilkti no īpašuma vērtības reversās nomas līguma slēgšanas brīdī.”

Piedāvājumu radīja zemnieku pieprasījums

Zemes fonda vadītāja Ina Alksne.

Zemes fonda vadītāja Ina Alksne norāda, ka zemes reversās nomas piedāvājuma izveidi diktējis tirgus jeb precīzāk – zemnieku pieprasījums: „Vislielākais pieprasījums pirmajos divos mēnešos bijis no Zemgales un Kurzemes zemniekiem, kuriem problēmas rada kredīti, kas ņemti augsto zemes pirkšanas cenu dēļ. Šis finanšu slogs apgrūtina norēķināšanos, piemēram, ar piegādātājiem. Savukārt tiem, kas nomā platības, pastāv liela iespēja tās zaudēt brīdī, kad zemes īpašnieks nolemj zemi pārdot, taču nomniekam nav iespējas ātri sagādāt naudu, šo īpašumu nopirkt un turpināt apsaimniekot. Šādā gadījumā lauksaimnieks, ar atpakaļpirkuma tiesībām pārdodot savu īpašumu Zemes fondam, ātri iegūst naudu iepriekš nomātā īpašuma iegādei un var to izpirkt no īpašnieka vai iegādāties to izsolē. Saprotam, ka izsoles gadījumos ātrums ir svarīgs, tāpēc reversās nomas līgums tiek noslēgts un nauda pārskaitīta jau mēneša laikā. Iepriekš, ja zemes īpašnieks vēlējās zemi pārdot fondam un pats to turpināt apsaimniekot uz nomas līguma pamata, bija risks šādu iespēju tomēr zaudēt, jo nomas priekšroka saskaņā ar noteikumiem ir pēdējam zemes nomniekam, kam seko pierobežas zemnieki un visbeidzot – jaunie lauksaimnieki. Reversās nomas gadījumā šādi riski nepastāv – zemes īpašnieks, pārdodot īpašumu fondam ar atpakaļpirkuma tiesībām, uzreiz noslēdz arī nomas līgumu.”

Būtiski gan atcerēties, ka Zemes fonds zemi no saimnieka pērk, nevis kreditē, tādēļ reversās nomas darījums ir salīdzinoši dārgāks nekā komercbanku aizdevums apgrozāmiem līdzekļiem vai investīcijām. Ja zemniekam finanšu situācija ļauj, ir iespēja un laiks nokārtot aizdevumu komercbankā, noteikti vajag izmantot kredītu sniegtās iespējas. Zemes fonda reversā noma ir tikai kā papildu instruments gadījumos, kad nav iespējams saņemt aizdevumu vai kad saimniecības attīstībai finanšu resursus vajag steidzami, uzsver Ina Alksne.

Lauksaimniecībā izmantojamā zeme, kuru iegādājas Latvijas Zemes fonds ar atpakaļpirkuma līgumu, tiek iznomāta pārdevējam uz pieciem gadiem. Nomas maksas apmēru nosaka 5 % gadā no pirkšanas cenas, bet ne zemāku par vidējo nomas tirgus cenu citiem vietējā pagastā vai novadā iznomātiem īpašumiem, iekļaujot nomas cenas aprēķinā nekustamā īpašuma nodokļa gada maksājuma apmēru, kā arī ar darījumu saistītos izdevumus. Nomas maksa tiek sadalīta četros vienādos maksājumos. Termiņš, iznomājot ar atpakaļpirkuma tiesībām, ir pieci gadi, savukārt saimniecība īpašumu atpirkt var par cenu, kāda ir īpašuma tirgus vērtība brīdī, kad īpašums tiek pārdots. Ja piecu gadu laikā zemi atpirkt tomēr neizdodas, tā paliek Latvijas Zemes fonda īpašumā.

UZZIŅAI

Latvijas Zemes fonds – Latvijas valsts 2015. gada 1. jūlijā dibināta institūcija, kuras mērķis ir sekmēt Latvijā lauksaimniecībā izmantojamās zemes saglabāšanu un šo platību ilgtspējīgu izmantošanu lauksaimnieciskās ražošanas vajadzībām.

Zemes fonda pārvaldītājs – Attīstības finanšu institūcija ALTUM, www.altum.lv.

Zemes fonda īpašumā – 2017. gada beigās fonda īpašumā ir 4200 ha zemes (250 īpašumi), tajā skaitā septiņi īpašumi ir iegādāti ar nomas un atpakaļpirkuma tiesībām pārdevējam. Īpašumu iegādē kopš fonda darbības sākuma ieguldīti 11 milj. EUR.

Zemes reversā noma – reversās nomas pakalpojumu regulē likums Par zemes privatizāciju lauku apvidos, MK noteikumi Nr. 748 Noteikumi par lēmumu pieņemšanu darījumiem ar lauksaimniecības zemi un ALTUM iekšējie dokumenti.

Finansējums reversās nomas darījumiem – 2018. gadā zemes reversās nomas darījumiem plānoti aptuveni 7 milj. EUR.